Tkemenangan total dan tuntas. Bagi gerakan teknokratik khusus yang terobsesi dengan peningkatan pasokan perumahan, itulah yang dirasakan dalam beberapa minggu terakhir dalam politik Demokrat. Dalam beberapa tahun terakhir, Ledakan pasar perumahan yang disebabkan oleh kerja jarak jauh telah mendorong keterjangkauan perumahan lebih tinggi dalam agenda politik nasional. Dan advokasi selama bertahun-tahun oleh aktivis yes-in-my-backyard, atau YIMBY, telah membiasakan politisi dengan logika kekurangan perumahan.
Wakil Presiden Kamala Harris tahu “bahwa jika kita ingin mempermudah lebih banyak kaum muda untuk membeli rumah, kita perlu membangun lebih banyak unit dan menyingkirkan beberapa undang-undang dan peraturan lama yang mempersulit pembangunan rumah bagi para pekerja di negara ini,” seperti yang dicanangkan mantan Presiden Barack Obama pada malam kedua Konvensi Nasional Demokrat bulan lalu.
Dalam pidato penerimaannya dua malam kemudian, Harris menyatakan di tengah sorak sorai, “Kita akan mengakhiri kekurangan perumahan di Amerika.” Kampanyenya sejak saat itu lebih terfokus pada isu tersebut, dengan meluncurkan “serangan kilat perumahan di medan perang,” lengkap dengan kampanye khusus iklan.
Bahwa anggota senior Partai Demokrat percaya bahwa kekurangan perumahan di Amerika Serikat adalah penyebab krisis keterjangkauan seharusnya tidak mengejutkan. Selama dua dekade terakhir, kebutuhan akan lebih banyak rumah merupakan hal yang paling mendekati konsensus yang dimiliki oleh para teknokrat dan pakar. Di berbagai sumber ideologis, studi akademisBahasa Indonesia: laporan lembaga pemikirBahasa Indonesia: analisis industri real estatDan undang-undang tingkat negara bagian semua telah sampai pada kesimpulan bahwa kenaikan harga rumah dan sewa adalah hasil dari berkurangnya pasokan rumah. Apa adalah yang mengejutkan adalah kemauan politisi Demokrat nasional untuk menonjolkan isu ini—yang mana politisi Demokrat di tingkat negara bagian dan lokal sangat berbeda pendapat.
Minggu lalu, para pendukung perumahan menyelenggarakan panggilan video pengumpulan dana “YIMBYs for Harris” yang dihadiri oleh pejabat terpilih terkemuka seperti Gubernur Colorado Jared Polis, Gubernur Maryland Wes Moore, Walikota San Francisco London Breed, dan Senator Brian Schatz dari Hawaii yang berbicara mendukung fokus Harris terhadap krisis perumahan.
Namun, bagi gerakan yang biasa beroperasi di balai kota setempat dan membuat kesepakatan bipartisan di gedung-gedung negara bagian, perhatian baru ini bisa jadi membingungkan. Alexander Berger, CEO Open Philanthropy, salah satu penyandang dana awal dan terkini gerakan pro-perumahan, mengatakan kepada saya bahwa ia secara umum senang dengan konvergensi Demokrat nasional dalam isu ini, tetapi mengemukakan satu “catatan peringatan”: kemungkinan bahwa “para Demokrat paling terkenal yang menyoroti isu ini … menjadikannya isu yang lebih terpolarisasi.” Dengan kata lain, jika YIMBYisme diidentikkan dengan Harris dan Demokrat elit lainnya, apakah legislator negara bagian dari Partai Republik akan lebih cenderung menentang RUU pro-perumahan?
Seperti yang saya laporkan awal tahun inibeberapa pendukung gerakan terkemuka merasa lega ketika Pidato Kenegaraan Presiden Joe Biden tidak mengambil sikap tegas terhadap politik perumahan. Demikian pula, sementara banyak pendukung pro-perumahan merayakannya di X dan platform media sosial lainnya selama konvensi, yang lain khawatir di balik layar tentang reaksi keras.
Peraturan pembangunan perumahan umumnya berada di tangan pemerintah negara bagian dan daerah. Meskipun pemerintah AS dapat membantu pembiayaan, khususnya perumahan terjangkau, dan dapat menggunakan dana federal untuk mendorong negara bagian mengadopsi kebijakan yang lebih baik, sebagian besar ahli percaya bahwa intervensi federal yang masuk akal untuk meningkatkan produksi perumahan kemungkinan besar hanya akan berdampak kecil; tindakan yang lebih kuat tampaknya mustahil secara politis.
Mereka yang takut dengan Demokrat elit yang memecah belah isu ini salah membaca ekonomi politik dari kekurangan perumahan. Krisis keterjangkauan didorong oleh negara bagian dan kota yang dipimpin Demokrat. Jika Demokrat yang kurang populer setuju dengan Harris dan Obama, maka pejabat terpilih yang bertanggung jawab atas kebijakan perumahan di California, New York, dan Massachusetts yang sangat ketat akan menghadapi tekanan besar untuk mengubah arah. Ini akan memiliki manfaat hilir bagi seluruh negara. Ketika orang-orang terusir dari kota-kota mahal seperti San Francisco dan Boston, mereka pindah ke pasar yang lebih terjangkau, menciptakan tekanan ke atas pada harga di sana. Tetapi pindah ke pasar perumahan pilihan kedua Anda memiliki kelemahan besar: Ketika orang-orang tidak mampu lagi tinggal di dekat pekerjaan yang paling cocok untuk mereka, itu menghambat seluruh ekonomi; produktivitas, pertumbuhan PDB, dan upah semuanya menderita.
Saya juga meragukan bahwa polarisasi yang lebih besar oleh Partai Republik terhadap reformasi perumahan akan memiliki dampak yang nyata dalam kasus apa pun. Sebagai presiden, Donald Trump mencoba menyampaikan pesan bahwa Partai Demokrat ingin “menghancurkan pinggiran kota,” setelah Senator Cory Booker dari New Jersey mengusulkan untuk memberikan dana hibah kepada wilayah hukum yang memperbarui zonasi mereka sendiri untuk memudahkan pembangunan rumah yang terjangkau. Namun, salah satu kisah sukses pro-perumahan terbesar adalah serangkaian reformasi Gubernur Montana Greg Gianforte yang pro-Trump—“Keajaiban Montana”—yang disahkan tahun lalu.
Ya, beberapa rancangan undang-undang yang bermanfaat mungkin gagal dalam jangka pendek, khususnya di gedung DPR negara bagian yang dipimpin Partai Republik. Namun, kekalahan terbesar gerakan pro-perumahan baru-baru ini terjadi bukan di tangan seorang Republikan, melainkan Gubernur Arizona Katie Hobbs, seorang Demokrat yang memveto rancangan undang-undang rumah permulaan bipartisan yang ambisius, yang memicu reaksi keras dari kaum progresif dan konservatif. Komitmen Partai Republik terhadap bisnis dan pertumbuhan ekonomi dapat membawa mereka ke jalur kebijakan pro-perumahan. Bahkan jika Trump atau Harris memolarisasi Partai Republik nasional terhadap reformasi zonasi yang mengutamakan kesetaraan, negara bagian merah yang sedang berkembang seperti Texas dan Florida tidak mungkin secara tegas menentang pembangunan dan pertumbuhan, dua hal pokok dari keberhasilan politik mereka.
ATrump pernah dengan terkenal menyarankanorang bisa menjadi lelah karena terlalu banyak menang. Gerakan yang biasa beroperasi dalam bayang-bayang sering tersandung saat menghadapi momennya. Strategi yang dioptimalkan untuk membujuk legislator dalam rapat bisa goyah di bawah pengawasan kampanye pemilihan nasional. Masalah yang paling umum adalah bahwa memenangkan pertarungan ide secara daring atau di menara gading tidak selalu menghasilkan kemajuan dalam hasil.
Secara umum, Demokrat merasa nyaman dengan kebijakan sisi permintaan—yang berarti, dalam menyediakan subsidi sehingga orang mampu membeli barang atau jasa yang ada—tetapi krisis perumahan pada dasarnya merupakan masalah sisi penawaran. Dengan mengaitkan ketidakterjangkauan perumahan dengan kekurangan perumahan, Harris membantah argumen yang dianggap meyakinkan oleh banyak Demokrat yang tidak setuju: bahwa tidak ada kekurangan, bahwa pembangunan baru bukanlah jawabannya, bahwa mendistribusikan kembali perumahan yang ada sudah cukup.
Harris tidak mengabaikan strategi sisi permintaan. Salah satu kebijakan perumahannya yang paling digembar-gemborkan adalah bantuan uang muka sebesar $25.000 untuk semua pembeli rumah pertama yang memenuhi syarat (kriteria kelayakan belum dirinci). Program seperti ini populer dan terdengar menjanjikan pada awalnya, tetapi perluasan besar program sisi permintaan di pasar yang terbatas pasokannya menyebabkan harga yang lebih tinggi. belajar Studi pasar perumahan berpendapatan rendah menemukan bahwa pemilik rumah dapat mengenakan biaya sewa yang lebih tinggi ketika voucher perumahan dibuat lebih besar. belajar menemukan pertumbuhan sewa yang lebih cepat di daerah dengan subsidi permintaan yang lebih besar. Untuk mencegah bantuan uang muka diserap oleh pemilik properti melalui harga rumah yang lebih tinggi, subsidi permintaan perlu diterapkan setelah banyak perumahan baru telah dibangun—sebuah isu yang menurut seorang penasihat senior kampanye, yang meminta identitasnya dirahasiakan agar dapat membahas pertimbangan kebijakan internal secara bebas, dipahami dengan baik oleh tim kampanye.
Bagaimanapun, kendala terbesar yang dihadapi gerakan pro-perumahan adalah bahwa banyak kemenangan legislatif belum menghasilkan pembangunan rumah yang signifikan. Pasar perumahan memerlukan waktu yang lama untuk menyesuaikan diri dengan perubahan hukum; banyak reformasi besar telah disahkan hanya dalam beberapa tahun terakhir. Namun, mengubah orientasi pemerintah daerah ke arah pembangunan daripada memperlambat pembangunan membutuhkan lebih dari sekadar waktu; hal itu juga memerlukan upaya politik yang berkelanjutan. Pada tahun 1982, sebuah undang-undang di seluruh negara bagian California melegalkan unit hunian aksesori (ADU)—unit sekunder kecil, juga dikenal sebagai casitas, mother-in-law suite, atau apartemen garasi, yang dibangun pemilik rumah di properti mereka.
Namun undang-undang tersebut juga mengizinkan pemerintah daerah yang keras kepala untuk menetapkan standar yang membuat pembangunan ADU menjadi sangat mahal. Seperti yang dijelaskan dalam laporan oleh organisasi pro-perumahan California YIMBY, “Dalam praktiknya, sebagian besar yurisdiksi lokal mengadopsi standar yang memberatkan dan tidak dapat dilaksanakan yang mengakibatkan hanya sedikit ADU yang diizinkan selama 34 tahun.” Beberapa kota yang didominasi oleh rumah-rumah di lahan seluas 5.000 kaki persegi mengizinkan ADU hanya di lahan yang lebih besar dari 7.500 kaki persegi, menurut seorang peneliti ditemukan“.”
Para pembuat undang-undang mencoba memberlakukan lebih banyak reformasi, tetapi tidak banyak hasilnya. Akhirnya, pada tahun 2016 dan 2017, serangkaian undang-undang baru melangkah lebih jauh untuk mendorong kota-kota agar mengizinkan lebih banyak ADU. Negara bagian akhirnya menang, dan dari tahun 2017 hingga 2021, 68.000 ADU baru dibangunDan oleh Tahun 2022hampir satu dari lima rumah yang diproduksi di California adalah ADU.
Penyempurnaan semacam ini diperlukan untuk mengetahui apa saja hambatan yang ada dalam pembangunan. Namun, akan lebih baik jika kota-kota itu sendiri merasa termotivasi untuk menjadi mitra dalam membangun lebih banyak perumahan, bukan hambatan. Itulah yang membuat nada baru Partai Demokrat nasional yang luas tentang kebijakan perumahan begitu menarik. Mencoba membuat para pendukung perumahan untuk meminta setiap pemerintah daerah negara bagian biru mematuhi hukum adalah hal yang memakan waktu dan mahal. Meyakinkan mereka bahwa komitmen partisan dan ideologis mereka mengharuskan mencari tahu cara membangun lebih banyak perumahan akan jauh lebih efektif.
