Di pinggiran kota Wichita, Kansas, pembangun rumah lokal Carl Harris biasa mengenakan biaya sekitar $330.000 kepada pembeli rumah untuk salah satu rumah barunya yang ditujukan bagi keluarga yang sedang berkembang. Sekarang, ia menjual rumah yang sama seharga $450.000 — sehingga harga tersebut di luar jangkauan rumah tangga pada umumnya di sana.
“Pembayaran rumah itu dua setengah tahun lalu sekitar $1.700. Sekarang, jumlahnya hanya lebih dari $3.000,” kata Harris, yang juga menjabat sebagai ketua National Association of Home Builders. “Hal itu terus menghambat banyak orang untuk membeli rumah, dan di situlah letak kekhawatiran sebenarnya.”
Tambahan $120.000 pada harga rumahnya tidak masuk ke sakunya, katanya — dia memperoleh margin keuntungan yang sama sebesar 6,5% — melainkan untuk menutupi biaya bahan bangunan, tenaga kerja, dan tanah yang lebih tinggi, yang telah meningkat dua digit selama tiga tahun terakhir.
Para pembangun rumah di seluruh negeri menyuarakan rasa frustrasinya karena mereka berjuang untuk memenuhi permintaan yang terus meningkat akan perumahan yang lebih terjangkau di tengah meningkatnya biaya, kekurangan pekerja, dan meningkatnya pembatasan pembangunan dari pemerintah daerah, negara bagian, dan federal. Faktor-faktor tersebut, bersama dengan dampak krisis hipotek subprime yang masih ada, telah membatasi jumlah rumah baru yang mereka katakan dapat mereka bangun, sehingga menciptakan ketidakseimbangan pasokan dan permintaan yang telah mendorong harga naik di seluruh pasar perumahan.
“Dari sudut pandang pembangun rumah, jika kami dapat membangun lebih banyak rumah di lebih banyak tempat dengan harga yang lebih terjangkau, kami akan melakukannya dengan segera,” kata Mike Forsum, presiden dan kepala operasi Landsea Homes, yang menjual sekitar 700 rumah di seluruh negeri pada kuartal kedua. “Saya rasa orang tidak menyadari dan menghargai banyaknya faktor yang terlibat dalam melakukan apa yang kami lakukan.”
Perkiraan jumlah rumah tambahan yang dibutuhkan AS bervariasi, namun Asosiasi Nasional Pembangun Rumah dan pembeli hipotek Freddie Mac menemukan bahwa 1,5 juta unit rumah tambahan diperlukan untuk menyeimbangkan kembali pasar. Kelangkaan tersebut telah menyebabkan kenaikan harga rumah sebesar 50% selama lima tahun terakhir, menjadikan keterjangkauan perumahan sebagai isu utama bagi para pemilih dalam pemilihan presiden mendatang.
Wakil Presiden Kamala Harris telah mengusulkan pemberian bantuan uang muka sebesar $25.000 kepada pembeli rumah pertama kali dan insentif kepada pembangun rumah untuk membangun lebih banyak perumahan bagi pembeli rumah pertama kali. Mantan Presiden Donald Trump mengatakan ia akan menurunkan biaya perumahan dengan membuka lahan federal untuk pembangunan, mencabut peraturan, dan mengurangi inflasi secara keseluruhan.
Namun, para pembangun rumah mengatakan mereka menghadapi serangkaian tantangan yang telah berlangsung hampir dua dekade dan kemungkinan akan memakan waktu bertahun-tahun untuk diatasi.
“Tidak ada satu solusi tunggal yang sederhana dan dapat diterapkan secara luas,” kata Robert Dietz, kepala ekonom untuk National Association of Home Builders. “Kami membutuhkan waktu sekitar satu dekade untuk masuk ke dalam situasi ini. Mungkin kami juga akan membutuhkan waktu sekitar satu dekade untuk keluar dari situasi ini.”
Asal mula kekurangan perumahan saat ini bermula dari krisis hipotek subprime yang dimulai pada tahun 2007, yang menyebabkan kelebihan pasokan rumah yang dibangun untuk pembeli yang pada akhirnya tidak mampu membelinya. Akibatnya, terjadi peningkatan penyitaan dan anjloknya nilai rumah hampir terhenti pembangunan rumah baru di banyak bagian negara ini.
“Kami telah membangun perumahan yang kurang dari yang seharusnya selama dekade terakhir,” kata Dietz. “Setelah Resesi Hebat, terjadi kelebihan pasokan rumah karena penjaminan hipotek yang buruk dan pengembang membangun rumah berdasarkan permintaan yang sebenarnya tidak ada. Namun, setelah persediaan berlebih itu habis, industri berada dalam posisi yang jauh lebih lemah.”
Industri ini perlahan kembali ke keadaan sebelum jatuhnya pasar perumahan ketika pandemi melanda, yang meningkatkan biaya bahan bangunan, mengganggu rantai pasokan, dan menciptakan kekurangan tenaga kerja.
“Saya tahu tidak ada yang menyukai jawaban ini, tetapi ini nyata: Efek Covid menaikkan harga persediaan dan tenaga kerja secara signifikan,” kata Sheryl Palmer, CEO pembangun rumah Taylor Morrison.
Pembangunan rumah keluarga tunggal turun 6% tahun lalu, dan jumlah rumah baru yang dibangun pada bulan Juli setara dengan jumlah yang terakhir terlihat pada bulan Maret 2017. Namun, terlepas dari pasang surutnya industri ini, populasi terus tumbuh dengan stabil — mendorong permintaan rumah yang berkelanjutan, terutama dari generasi milenial yang memasuki tahun-tahun puncak pembelian rumah.
Salah satu hambatan utama untuk menekan harga dan meningkatkan pasokan adalah kekurangan pekerja, kata para pembangun rumah. Industri konstruksi kehilangan lebih dari 2 juta pekerja setelah krisis subprime mortgage, dengan rata-rata 300.000 hingga 400.000 tidak terisi pekerjaan konstruksi setiap bulan selama beberapa tahun terakhir, menurut Biro Statistik Tenaga Kerja. Kekurangan tersebut telah berkontribusi terhadap kenaikan 42% dalam konstruksi perumahan upah sejak 2019.
“Kami hanya dapat menyediakan perumahan dalam jumlah terbatas karena kendala tenaga kerja, jadi kami harus terus mencari tahu,” kata Palmer, yang perusahaannya menjual rumah kota tiga kamar tidur di pinggiran kota Atlanta seharga sekitar $400.000, rumah keluarga tunggal dua hingga tiga kamar tidur di dekat Las Vegas seharga sekitar $300.000, dan rumah yang lebih besar seluas 3.000 kaki persegi di dekat Raleigh, North Carolina, seharga $500.000.
Seperti Palmer, Forsum mengatakan ia juga terbatas dalam jumlah komunitas perumahan yang dapat dibangun Landsea karena kekurangan pekerja — banyak di antaranya telah berimigrasi ke AS dan dapat terpengaruh oleh perubahan kebijakan imigrasi.
“Saya tidak menganjurkan sesuatu yang ilegal, tetapi pekerja imigran di industri konstruksi benar-benar merupakan tulang punggung dari apa yang kami lakukan dan apa yang kami lakukan,” kata Forsum. “Mereka orang-orang yang luar biasa, mereka sangat pekerja keras, mereka melakukan beberapa pekerjaan terberat dalam kondisi terberat, dan kami membutuhkan lebih banyak dari mereka, dan kami membutuhkan mereka untuk merasa lebih nyaman di tempat-tempat yang kami butuhkan untuk membangun rumah.”
Seiring dengan kekurangan tenaga kerja, biaya bahan bangunan melonjak selama pandemi ketika rantai pasokan terganggu dan permintaan meningkat. Biaya batu bata telah meningkat 29% selama empat tahun terakhir, beton naik 33%, dan produk baja naik 77%. menurut ke Asosiasi Nasional Pembangun Rumah.
Para pembangun rumah juga mengatakan bahwa mereka sering menghadapi penentangan dari para pemilik rumah dan pejabat setempat ketika mereka mengusulkan pembangunan rumah berbiaya rendah, seperti rumah yang lebih kecil, lebih rapat, dan memiliki desain yang lebih sederhana.
“Jika Anda memiliki rumah seharga $700.000 di Dallas dan saya membeli sebidang tanah di sebelahnya dan ingin membangun rumah seharga $300.000 di sana, respons alami yang akan muncul adalah khawatir hal itu berpotensi menurunkan nilai rumah Anda,” kata Palmer. “Itu mungkin tidak benar, tetapi Anda tidak bisa tidak memikirkannya.”
Biaya pembangunan lokal juga dapat menambah biaya secara signifikan. Di Sacramento, California, Palmer mengatakan Taylor Morrison mengeluarkan biaya lebih dari $100.000 untuk biaya dan biaya perizinan untuk memulai pembangunan rumah, dibandingkan dengan $25.000 di beberapa wilayah Texas.
Untuk menurunkan harga, para pengembang mengatakan mereka telah memindahkan pembangunan mereka lebih jauh dari pusat kota, di mana harga tanah lebih murah dan pembatasan pembangunan sering kali lebih sedikit. Mereka juga telah mengurangi ukuran dan fitur rumah mereka — mengecilkan luas persegi, membangun lebih banyak rumah kota dan kondominium, dan menurunkan kualitas finishing, seperti meja dapur, lemari, dan lantai.
“Kompensasi Anda pada harga adalah menjadi lebih dekat, lebih padat, dan itu adalah perubahan gaya hidup, dan itu bukan yang diinginkan semua orang,” kata Forsum, yang perusahaannya telah menurunkan harga rata-rata rumah mereka dari $850.000 empat tahun lalu menjadi $550.000 tahun ini. “Jika Anda menginginkan impian yang diimpikan setiap anak TK saat mereka membayangkan rumah dengan halaman samping, halaman depan, asap yang keluar dari cerobong asap, pintu depan, itu adalah hal yang sulit dilakukan.”
Landsea menjual rumah tiga kamar tidur, dua kamar mandi seluas 1.600 kaki persegi di Fort Worth, Texas, seharga sekitar $350.000, rumah tiga kamar tidur, dua kamar mandi yang sedikit lebih besar seharga $420.000 di pinggiran kota Phoenix di Buckeye, dan rumah empat kamar tidur seluas 2.500 kaki persegi seharga sekitar $650.000 di Orlando, Florida.
Di Wichita, Harris mengatakan sekitar 40% kenaikan harga rumah barunya berasal dari biaya tenaga kerja yang lebih tinggi, dengan 25% biaya tambahan berasal dari kenaikan bahan bangunan dan 25% lainnya dari pengembangan lahan.
Selain membangun rumah khusus, Harris membangun dua model rumah standar: rumah dengan lima kamar tidur, tiga kamar mandi dengan ruang bawah tanah yang sudah jadi dan rumah yang ditujukan untuk orang tua yang sudah dewasa, dengan dua kamar tidur utama, ruang aman, area hiburan, dan dapur yang ditingkatkan.
Harris mengatakan, ia melihat sedikit kelegaan seiring berkurangnya kekurangan tenaga kerja dan biaya bahan bangunan, tetapi pada akhirnya perlu ada upaya lebih lanjut di tingkat lokal, negara bagian, dan federal untuk menghilangkan hambatan dalam membangun rumah yang lebih terjangkau dan meningkatkan pasokan secara keseluruhan — sesuatu yang menurutnya sangat ingin dilakukan oleh para pembangun rumah.
“Ini hampir seperti mencoba meningkatkan produksi telur dengan mencekik ayam. Anda tidak dapat meminta lebih banyak produksi dan kemudian mencekik alat produksi,” kata Harris. “Ini bukan krisis perumahan, tetapi krisis kebijakan perumahan, dan jika kita dapat membuat mereka yang membuat kebijakan untuk memperbaiki kebijakan, maka mungkin itu dapat menurunkan sebagian biaya dan mengurangi pertikaian atas rumah yang ada.”
